Инвестиции в промышленную недвижимость под аренду — рабочая модель для частных инвесторов на Урале, но именно на этапе стройки инвестиционные расчёты чаще всего расходятся с реальностью: смета растёт, сроки сдвигаются, доходность падает. Из этой статьи вы поймёте, какие решения на старте определяют итоговую доходность объекта, на каких статьях бюджета обычно происходит перерасход и какие вопросы задать подрядчику, чтобы зафиксировать цену и сроки до того, как деньги ушли в проект.
Как работает модель инвестиций в строительство
Обычно 3-5 инвесторов вкладывают по 40-60 млн рублей, строят объект под будущую сдачу в аренду, а затем управляющая компания ищет арендатора, например, распределительный центр торговой сети или логистического оператора.
Есть два пути:
- строить под уже известного арендатора: компания ещё до начала строительства подтверждает намерение занять объект и озвучивает свои требования к зданию;
- строить под понятный сегмент рынка (склад класса A, лёгкое производство), рассчитывая найти арендатора в уже построенный объект.
Второй путь даёт более высокую доходность, так как универсальные параметры повышают арендную ставку и расширяют круг потенциальных арендаторов — а значит, объект проще и быстрее сдать по рыночной цене, вместо цены, согласованной заранее с одним конкретным арендатором. Но у этого пути выше и риск: если параметры объекта не совпадут с тем, что ищут арендаторы на рынке в момент сдачи, поиск затянется. Именно этот выбор — под кого строить — определяет, какой будет смета и как быстро объект начнёт приносить доход.
Из чего складывается стоимость и где чаще всего растёт бюджет
Смета такого объекта обычно состоит из пяти статей:
- земля (или право аренды);
- строительно-монтажные работы;
- подключение коммуникаций.
Эти пять статей рассчитывают в первую очередь, потому что они привязаны к площади и материалам объекта. Их проще оценить заранее, и именно по ним инвестор обычно формирует первоначальный бюджет. Но за пределами этой основной сметы есть статьи расходов, которые на этапе предварительного расчёта часто оценивают приблизительно, — это инженерные сети и благоустройство территории. Причина в том, что их точная стоимость зависит не от площади объекта, а от конкретных условий участка: протяжённости трассы до точки подключения, характеристик грунта под проездами, требований к ландшафту.
Пример: на этапе оценки закладывают усреднённую стоимость прокладки электрокабеля без точного расчёта трассы и подключаемой мощности. Когда проект прорабатывают детально уже в процессе строительства, выясняется реальная протяжённость трассы или необходимость дополнительного оборудования, и смета на эти статьи вырастает уже после того, как инвестор одобрил общий бюджет.
Почему рост сметы — это прямой удар по доходности
Инвестиционная модель строится на конкретном ROI: вложили X, получаем аренду Y в месяц, окупаемость — за Z лет. Если смета вырастает на 15%, а арендная ставка после сдачи объекта остаётся той же, что закладывалась в расчёте, доходность падает не на 15%, а сильнее. Например, при вложениях 200 млн рублей и аренде 2 млн в месяц доходность составляет 12% годовых; если смета выросла до 230 млн при той же аренде — доходность падает до 10,4% годовых.
То же самое с задержкой сроков: каждый месяц простоя до сдачи в аренду — это месяц без дохода при уже понесённых расходах, то есть фактическое снижение годовой доходности проекта. Единственный способ защититься от обоих факторов — зафиксировать цену и сроки строительства в договоре ещё до начала работ.
Что стоит за фразой «фиксированная цена в договоре»
Фиксированная цена защищает инвестора только тогда, когда она подкреплена детальной проектной документацией и подробной сметой, а не оценочной суммой, названной на первой встрече. Подрядчик с полным циклом от проектирования до сдачи объекта может дать более обоснованную фиксированную цену, потому что закладывает в неё собственные производственные мощности, а не стоимость субподряда с непредсказуемой наценкой.
Но даже подробная смета и фиксированная цена в договоре не защищают от рисков, которые физически не видны на этапе подписания — они вскрываются уже в процессе стройки, если их не проверить заранее:
- Особенности грунтов на участке — если геологические изыскания не провести до проектирования, тип фундамента подбирают по усреднённым данным для района. Если в таком случае грунт окажется слабее, чем предполагалось, то уже на этапе рытья котлована выяснится, что нужен более глубокий или усиленный фундамент, а это прямое удорожание, которого не было в первоначальной смете.
- Несогласованные точки подключения к инженерным сетям — это места, где сети конкретной коммуникации (газовая труба, электрический кабель, водопровод) физически подходят к границе участка. Без предварительной оценки может оказаться, что точка подключения находится дальше от границы участка, чем предполагалось, или сетевая организация может выделить меньшую мощность, чем нужна объекту — тогда дополнительную трассу или мощность нужно оплачивать отдельно, сверх исходной сметы. Эту информацию нужно запрашивать напрямую у сетевых организаций до старта проекта, а не полагаться на общие данные по участку.
- Отсутствие полного пакета разрешительной документации на участке. На старте проекта не всегда очевидно, какие именно согласования нужны: разрешение на строительство, перевод земли в нужную категорию, технические условия от сетевых организаций. Если хотя бы один документ не оформлен до начала строительства, работы могут остановиться на середине проекта до получения нужной бумаги, а это сдвигает весь график сдачи объекта в аренду. Поэтому нужно проверять полноту пакета документов до подписания договора с подрядчиком, а не рассчитывать оформить бумаги «по необходимости».
- Несоответствие проекта требованиям арендатора. Если объект строится под определённый сегмент без учёта реальных запросов рынка, итоговые параметры могут не подойти большинству потенциальных арендаторов. Тогда после сдачи объекта придётся либо снижать арендную ставку, либо ждать искать арендатора дольше, чем планировалось. Этот риск снимается на этапе проектирования, если сегмент арендатора и его типовые требования зафиксированы заранее.
- Финансовая неустойчивость подрядчика. Если подрядчик ненадежный, есть риск, что он не сможет довести стройку до конца при любом непредвиденном осложнении от роста цен на материалы до задержки с оплатой субподрядчикам. В этом случае инвестор рискует остаться с недостроенным объектом и потерянными вложениями без возможности быстро заменить подрядчика на середине проекта. Проверить надежность компании можно через портфель уже сданных объектов, срок работы на рынке и наличие собственной производственной базы, которая не зависит от внешних поставщиков и субподрядчиков.
Чек-лист: 8 вопросов подрядчику перед тем, как вложить деньги в проект
- Под какой тип арендатора или сегмент рынка вы предлагаете спроектировать объект, и на основании каких рыночных данных сделан этот выбор
- Соответствуют ли параметры объекта тем требованиям, которые обычно предъявляют арендаторы этого сегмента
- Что именно включено в смету по инженерным сетям и благоустройству, точная стоимость подключения или усреднённая оценка по аналогичным объектам
- Проведены ли геологические изыскания на участке, и кто по договору несёт ответственность за риск удорожания фундамента при плохих грунтах
- Уточнены ли у сетевых организаций точное место подключения и выделяемая мощность по газу, электричеству и воде, или это ещё предстоит выяснить
- Собран ли полный пакет разрешительной документации на участке
- Сколько лет компания работает на рынке и сколько объектов сопоставимого масштаба она уже сдала в эксплуатацию
- Есть ли у компании собственное производство металлоконструкций, или она зависит от субподрядчиков и внешних поставщиков
Ответы на эти вопросы стоит получить в письменном виде до подписания договора — устные обещания в инвестиционной модели не считаются.
Инвестиционная модель в промышленной недвижимости работает предсказуемо только тогда, когда решения о типе объекта, смете и рисках приняты до старта, а не по ходу стройки. Оставьте заявку на расчёт инвестиционной модели под ваш участок и бюджет — мы подскажем, в какой объект сейчас стоит вложиться.